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La loi n°2010-1609 du 22 décembre 2010 est venue modifier la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, encadrant les baux d’habitation en instaurant une nouvelle procédure (nouvel article 14-1 de la loi) dans le cas où le ou les locataires d’un local d’habitation ont quitté celui-ci sans en informer au préalable leur bailleur. Cas consacré par l’expression « départ à la cloche de bois » ...

Désormais, le bailleur disposera d’une procédure d’apparence simple et rapide pour récupérer son logement.

Le nouveau texte (reproduit ci-après) prévoit expressément plusieurs conditions d’application :

• l'existence d’éléments laissant supposer l’abandon du logement par le locataire,
• la délivrance d’une mise en demeure par acte d’huissier de justice,
• le constat d’abandon du domicile et l’inventaire des biens laissés sur place par l’huissier de justice,
• le recours au juge pour constater la résiliation du bail.

La collecte d’éléments laissant supposer l’abandon du logement est la condition liminaire de mise en œuvre de la procédure. Le bailleur doit réunir divers éléments factuels permettant de confirmer le départ du locataire, et plus encore de justifier le recours à la procédure en cause. Ces éléments sont de tous ordres (logement vidé, information de la CAF, retour de courrier avec la mention « parti sans laisser d’adresse », attestation du voisinage, coupure des alimentations (électricité, eau, gaz, ...), connaissance d’une nouvelle adresse, défaut de paiement de loyers, ...). C’est au bailleur de rassembler ces informations préalables. Il peut se rapprocher d’ores et déjà de l’huissier instrumentaire pour que celui-ci l’aide à orienter ses recherches en considération des circonstances du départ du locataire.

La délivrance d’une mise en demeure est la seconde étape de cette nouvelle procédure. Cette mise en demeure est signifiée exclusivement par un huissier de justice. Le texte exclut tout autre mode de notification (ex : lettre recommandée). Par cet acte, le locataire est mis en demeure de justifier qu’il occupe le logement dans le délai d’un mois. Celui-ci devra faire toute démarche utile pour prouver au bailleur ou à l’huissier de justice qu’il réside toujours dans les lieux. Cette mise en demeure peut être intégrée au commandement délivré en vertu des articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989 permettant de réclamer le paiement des loyers au locataire (premier acte de la procédure d’expulsion : commandement de payer visant la clause résolutoire).

Dans le cas où le locataire ne se manifeste pas ou ne justifie pas qu’il réside toujours dans le logement, le bailleur peut demander à l’huissier de justice de pénétrer dans les lieux afin de dresser un inventaire des biens laissés sur place. L’huissier de justice, accompagné des personnes prévues à l’article 21 de la loi n° 91-650 du 9 juillet 1991, ouvre les portes du logement (au besoin avec le recours d’un serrurier) et dresse un procès-verbal de constat (il y décrit l’état d’occupation du logement et dresse éventuellement l’inventaire des biens s’y trouvant). L’acte régularisé doit également mentionner la valeur marchande estimée des biens inventoriés.

Le recours au juge est l’étape ultime de cette procédure. Un décret d’application (Décret n° 2011-945 du 10 août 2011) de la loi du 22 décembre 2010 vient d’en préciser les modalités (l’huissier de justice, mandaté par son client saisira le juge d’instance du lieu du local d’habitation laissé vacant par une requête sollicitant la résiliation du bail. A cette demande sont joints les documents justifiant du départ supposé du locataire et le procès-verbal établi lors de l’ouverture des lieux. Après étude de la requête et de ses pièces jointes, le juge a la faculté :

• soit de faire droit à la demande, il rend alors une ordonnance revêtue de la formule exécutoire. Cette décision doit alors être signifiée par l’huissier de justice au locataire. Celui-ci peut faire opposition à l’ordonnance par simple déclaration au greffe. Les effets de l’ordonnance seront alors suspendus dans l’attente d’un débat contradictoire entre le bailleur et le locataire devant le juge. Ce dernier a l’issue de l’instance rendra un jugement qui se substituera à l’ordonnance rendue.
• soit de rejeter la requête déposée considérant que les éléments fournis à l’appui de la requête sont insuffisants pour considérer l’abandon du domicile. Cette décision est sans recours. Le bailleur succombant devra alors relancer une procédure de droit commun tendant à la résiliation du bail.

Cette nouvelle procédure, ainsi décrite, a l’avantage de solutionner un contentieux locatif récurrent dont les réponses jurisprudentielles étaient auparavant hétérogènes suivant les juridictions saisies.

Son application, et plus encore son efficience, nécessitent une coopération permanente entre le bailleur et l’huissier de justice choisi par celui-ci.

Article 14-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 *
Lorsque des éléments laissent supposer que le logement est abandonné par ses occupants, le bailleur peut mettre en demeure le locataire de justifier qu'il occupe le logement.
Cette mise en demeure, faite par acte d'huissier de justice, peut être contenue dans un des commandements visés aux articles 7 et 24.
S'il n'a pas été déféré à cette mise en demeure un mois après signification, l'huissier de justice peut procéder comme il est dit aux premier et deuxième alinéas de l'article 21 de la loi n° 91-650 du 9 juillet 1991 portant réforme des procédures civiles d'exécution pour constater l'état d'abandon du logement.
Pour établir l'état d'abandon du logement en vue de voir constater par le juge la résiliation du bail, l'huissier de justice dresse un procès-verbal des opérations. Si le logement lui semble abandonné, ce procès-verbal contient un inventaire des biens laissés sur place, avec l'indication qu'ils paraissent ou non avoir valeur marchande.
La résiliation du bail est constatée par le juge dans des conditions prévues par voie réglementaire.

* Les articles de loi ont été retranscrits à titre purement informatif. Leur dernière version pourra être consultée sur le site de Legifrance.